El sector de los inmuebles lógisticos también fue protagonista del Summit de Real Estate de La Nación, capítulo 9, el cual se desarrolló bajo el lema: “El ladrillo y las oportunidades de inversión en un momento bisagra”. El panel integrado Domingo Speranza, Socio y CEO de Newmark y Santiago Isern, Broker senior industrial y logístico de Cushman & Wakefield fue clave a la hora de sacar una radiografía de un negocio que ganó protagonismo en los últimos años.
El sector de los depósitos y de los inmuebles logísticos continúa por la buena senda. “Este rubro, desde la pandemia, no para de crecer. Un rápido análisis permite afirmar que se siguen necesitando metros cuadrados de inmuebles logísticos, a pesar de que se están construyendo muchos nuevos proyectos, que terminarán de entrar para la última parte del año. El panorama es alentador, a esto hay que sumar que pese a la devaluación, los precios -que siempre se denominaron en dólares oficiales- se mantuvieron e incluso, en algunos casos, vemos algunas tendencias en alza”, arrancó la charla Isern.
Para Speranza el mercado local, a pesar de contar con buenos indicadores, aún está lejos del de otras ciudades de la región. “En la actualidad, en nuestro mercado existe un inventario que ronda los 2,5 millones de metros cuadrados -con las últimas obras que se incorporaron recientemente-, pero si se lo compara con el PBI o con los habitantes estamos entre un 35% o 40% por debajo de capitales como Santiago o Lima. Y no podemos competir con los mercados que existen en las ciudades mexicanas, las cuales tienen un desarrollo en el sector de logística e industrial, infinitamente mayor que el nuestro”, comentó el CEO de Newmark.
Esta realidad de escasos metros cuadrados en stock puede explicarse por varios factores. “Aquí, a la falta de capital se le suma otro tema: solamente se construyen inmuebles especulativos. Desde el último ciclo hay empresas que desarrollan para un determinado cliente o demanda, lo cual eso no termina por aportar metros cuadrados libres al mercado”, cuenta Speranza. Y agrega: “Nuestro mercado no nos permite atender con los metros cuadrados necesarios (ni por cantidad ni por calidad) a dos rubros muy importantes como son el farmacéutico y la salud. En parte, esto se debe a que para hacerlo hay que realizar inversiones muy fuertes. Pero ellos no son los únicos que no logran ser abastecidos por el mercado. Lo mismo sucede con el sector minero, en el NOA, y el petrolero, en la Patagonia o en Vaca Muerta. Esto se replica en todas las regiones, con diferentes rubros”.
El sector logístico/industrial, que se construye más rápido, que requiere menor inversión y que ofrece mejores retornos que el de las oficinas, aún sigue sin poder satisfacer con la oferta las demandas de las empresas.
Para Isern, el mercado local aún no está para dar el paso de trabajar los depósitos con frío, que requiere la industria farmacéutica, o las naves robotizadas en altura. El mercado actual viene reproduciendo un producto, con cierto éxito asegurado. “Este mercado ofrece máquinas (naves) de eficiencia. Las naves son estructuras que no están en dudas y que se vienen replicando más allá de algunas pequeñas variaciones. Aquí, a diferencia de lo que sucede con las oficinas, no se está cuestionando ni el roll ni la función. Y, según parece, continuará en esa dirección por un largo tiempo más”, cuenta el especialista de Cushman & Wakefield.
Speranza entiende el crecimiento de este sector por su nivel de arraigo. “Detrás de cualquier producto, inclusive de la internet que todos consumimos, existe un centro logístico detrás. Todos los sectores de las distintas industrias tienen detrás alguna actividad logística, en alguna etapa de su proceso. Esto permite entender la consolidación de este rubro”, explica el especialista.
En lo que tiene que ver con valores, los espacios mejores construidos y ubicados pueden alcanzar precios que rondan los US$8,5 mensuales el metro cuadrado construidos (cotización BNA). “Más allá de la devaluación, los valores se siguen defendiendo, y se encuentran en un punto de equilibrio. En lo que tiene que ver con la renta, esta ronda el 8% anual, pero lo que hay que evaluar -en este rubro- es el valor de construcción”, contó Isern. Y agregó Speranza: “Este es un negocio de volumen, que no funciona si tenés un pequeño galpón. En este rubro las demandas son cíclicas, por eso el propietario debe tener un espacio de más, para que el inquilino -en ocasiones operadores logísticos- poder sumar -por temporadas- más o menos metros”.
Los brokers coincidieron en que una de las oportunidades que ofrece el sector es la reconversión de viejos espacios industriales, los cuales cuentan con ubicaciones irrepetibles, ya que son plantas que datan de muchos años. Estos inmuebles suelen refuncionalizarse como predios logísticos para empresas más pequeñas. “Este tipo de producto tiene muy buena demanda. Además, aquí existen dos cosas interesantes. Primero, los tickets de ingresos son bastante inferiores al de las grandes naves logísticas y después, las rentabilidades que tienen (dado que tienen costos bajos de compra) son interesante, ya que tienen valores de alquileres que se encuentran un 20 o 30 por ciento por debajo de un triple A”, afirmó Isern. Y amplió Speranza: “A este tipo de negocio hay que sumar lo de los parques Pymes, que lleva bastantes experiencias bien desarrolladas en el primer corredor norte, donde se comercializan módulos de 1500 o 2000 m2 de galpones, con entrepisos y oficinas. Los cuales se venden a tickets (entre US$600 y US$800), bastante menores a una nave AAA. Estos inmuebles se venden tanto para inversores como para usuarios finales. Siempre hablando de pymes”.
En el transcurso del año ingresarán unos 200.000 metros cuadrados al mercado. Y, según se prevé, en 2025 ingresará una superficie similar. “El tema es que, en el caso de los centros logísticos que se encuentran en fase de crecimiento, no son metros cuadrados que lleguen a la demanda, ya que suelen ser tomados por los propios ocupantes que siguen su fase de ampliación”, dice el hombre de Cushman & Wakefield.
El ingreso de estos metros cuadrados se estima que si bien, en primera instancia, impactará en la vacancia, la cual -actualmente- ronda en el 5,5% poco a poco serán asimilados por el mercado, retornando a los valores actuales. “Este sigue siendo un mercado sub ofertado, por ende no corre riesgos. En América Latina, una vacancia del menos de dos dígitos habla de un mercado muy saludable. Obviamente, si se lo compara con México vivimos otro mundo, allí no hay metros cuadrados disponibles”, concluye Speranza.
En nuestro mercado, los que van a sufrir el ingreso de los m2 nuevos son los viejos depósitos que fueron clase A y que quedaron obsoletos y algunos galpones industriales de este tipo que están desperdigadas, fuera de un predio logístico/industrial. Por su parte, los inmuebles logísticos premium continuarían defendiendo bien su valor y su demanda.
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